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房地产宣传单设计

2018-11-22 16:25:05

  房地产宣传单设计,房地产企业的设计管理要求得代表是房地产企业是对与设计是相关的活动是进行统一得管理和协调得。设计得管理工作既是技术工作也是管理得工作。那如何是做好房地产企业设计得管理工作得呢?本文碰碰创意小编就来和大家说一说
 

房地产宣传单设计

  基于设计管理的特点,关键是做好明确委托得设计得要求,可以是选择适合的设计伙伴;是加强设计全过程得控制管理;可以是重视设计报批过程中的沟通得管理,是与主管得部门是保持良好得沟通;是加强设计变更得控制;注重是设计的整合管理这五个要点的管理。

  设计工作是一项较单纯的技术工作,任务是来自于甲方得,设计的成果是由设计院是完成的。完成的标准是甲方是满意得,并是同时是满足国家得标准和政府得要求。 而房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动,如市场调查、土地购买、设计咨询和招标、规划设计、报批和设计得变更等是进行统一得管理和协调得。

  就设计得而言,设计管理得既是要解决设计方面得技术问题得,又是要把规划、建筑、室内、景观、市政等设计得单位是整合起来得,是做到不矛盾不冲突,协调是统一。而且设计得管理工作的工作对象不仅有很多乙方,也有很多审批主管部门,所以不但要对合同方协调管理,也需上下协调。因此房地产企业设计管理工作既是技术工作也是管理工作。

  那如何是做好房地产企业设计管理工作?

  方法一:外出学习研修《构筑成长型房企设计管理标准化》

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  1、如何是对设计精细化管理的组织保障及有效管理?

  2、如何对标准化设计管理流程进行再造与优化?

  3、如何进行产品线设计及工作实施,提升标准化下的产品管理能力?

  4、解析新项目得管理流程和研发设计管理体系及在其它公司的应用、实践和发展!

  5、剖析标杆企业案例,展示产品线对于企业规模发展的成果,明确未来发展方向!

  方法二:基于设计管理的特点,关键是做好以下五个要点:

  要点一:明确委托得设计要求,选择是合适的设计伙伴

  一个好的设计,必须在深入细致的市场调查后,并经过多方面、全面细致的分析研究后,才能和市场紧密结合起来。对于一个项目的设计首先要有一个整体的清晰的概念,而后要清楚给谁做什么样的产品,谁能做好这样的产品?所以做好一个设计的前提条件:明确委托设计的要求,选择优秀的设计伙伴。

  1)明确委托设计的要求

  设计任务书就是设计的输入,要想有好的设计输出,充分的设计输入是起点。方案设计阶段,设计任务书的输入主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司和客服部门提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议以及项目现场管理部门提供的勘测报告等;初步设计和施工图设计阶段,设计任务书的输入则主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。

  设计在设计的各个阶段,设计任务书输入的重点不太一样,前者的重心在于政府规划、产品定位、领导意图,而后者的重心则在于报批反馈意见、成本要求。由于后续参与设计成果评审的部门基本与提供设计输入建议的部门一致,因此若此环节将某个部门省略,那么后续的设计评审也将缺乏针对性的效果。一般来说,房地产企业能意识到该环节的重要性,但总是由于这样或那样的原因导致设计输入不够充分或设计输入质量不高,引起设计工作的反复,比如在施工图设计阶段做颠覆性方案变动。

  由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念相对淡薄,“重技术、轻经济”,加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算,不利于设计单位加强成本控制意识,设计保守不合理,浪费极大。所以在设计任务书或投资估算上规定造价的限额,并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏(节约)罚(超支),是控制造价的有效方法之一。

  2)选择合适的设计伙伴

  通过什么样的途径获得好的设计方案,是值得考虑的,但要考虑到成本和收获的价值比较。对于大型项目,如果比较复杂,邀请知名设计单位进行咨询,可以帮助甲方理清思路,获得一些创新性想法和启发,这一阶段的成果可以作为甲方的部分意图贯彻到下一步的设计中去,咨询会有一些费用,但不是太大,得到的信息却很多。

  要点二:设计全过程控制管理

  设计过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。多数企业在设计的过程中不太重视过程的控制,缺乏必要的跟踪,导致设计结果出现不应有的偏差。做好这环节的工作可以从以下几个方面来考虑:

  1)日常管理

  设计过程中,设计管理部门加强设计跟踪和指导,不能仅通过几次会议或汇报的方式来解决复杂的技术问题,比较复杂的问题要主要依靠设计管理人员与设计师进行面对面的沟通和商量,一起参与设计,对设计中出现的问题,设计管理人员可及时汇报寻求解决方案或意见,这种措施可有效的将一些细节或不大的问题解决好,而且因为有甲方代表的参加,设计师的积极性和主动性会得到加强,工作效率会大幅提高,由领导拍板决策的范围缩小,节省了领导的精力。通过汇报会,主要目的有两个:一是向领导通报设计的进展和中间成果。二是就设计中的关键问题进行讨论,寻求解决方法或意见,以便于下一步设计的继续。

  2)关键节点控制

  在设计过程管理中,要依据设计进度安排结合《委托设计任务书》中关于阶段成果的深度要求及公司拟定该设计项目的关键节点进度计划,在关键节点,由设计管理部门组织检查,必要时可组织各部门参与研讨,同时碰到不确定性问题时应即时的征询规划、消防等主管部门意见,尽早发现问题,提前解决问题。

  3)设计成果评审

  设计成果评审是设计意图得以图纸化的一种重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关,这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少,房地产企业应给予高度的重视。目前,一些房地产企业或采取口头等非正式沟通的方式或不重视走形式,导致该环节的控制作用不能很好的发挥。做好设计成果的评审,首先评审会要合理组织。房地产企业业务部门的工作时间异常宝贵,应尽可能的组织在花功夫使之更加科学合理有效。在时间上应充分考虑到评审参与者的工作安排,避免出差或其他原因导致的缺席;设计方案或施工图应根据量的大小提前(2-3天)下发评审参与者,以备消化吸收,提高评审会效率;选择权威人士担任主持人,提高各参与部门的重视程度,同时在出现争持意见时决策拍板,避免长期争执影响效率。其次参与部门要充分。一般来说,提供设计输入的部门以及领导都应参与,核对提供的设计要求或建议是否在设计图纸中得到体现。必要时,还应邀请外部有关专家参与。最后要形成评审纪要。评审纪要的严肃对待可以提高部门的重视程度,并且为日后的设计分析总结提供素材和依据。各个评审会都应由详尽的评审意见记录,并要求签字确认。

  要点三: 重视设计报批过程中的沟通管理,与主管部门保持良好沟通

  设计报批不仅仅是批准的问题,还是时间上的问题,经济上的问题,更要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。设计管理人员要学会与规划、消防、人防等政府各个主管部门的沟通和协调。

  关乎设计的报批事项,要做到在设计过程中就保持与政府主管部门良好沟通,设计管理人员要及时跟踪和协调,如果在一个范围允许选择或主管部门有商量的余地,我们可以通过合法的正当途径将公司的发展目标和设计意图准确的反映给他们,去积极协商和沟通,影响他们的决策倾向。比如关于小区入口位置、与市政管网接口位置、建筑外立面效果等均可以根据公司对项目的要求结合造价因素争取有利的审批结果。包括也可以根据市场、相关政策、项目具体实际对于规划技术指标申请调整。

  要点四:加强设计变更控制

  设计变更可能产生好的影响,如节省成本,产品在功能上更加符合业主的要求,也可能产生不好的影响,如带来成本的严重超出。设计变更的产生可以有多方面的原因,主要包括以下几种:

  公司领导要求变更:因领导导致现有设计不符合要求,或基于公司发展的角度要求进行变更等;营销部门要求变更:产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来十分的不便等情况,营销部门提出进行变更;施工单位要求变更:施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更,如原有材料设备缺货要使用替代产品,又比如使用新材料;施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更,如出现明显的图纸错漏现象。

  设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制。

  要想减少设计变更次数,最关键的是将风险前移,也就是说将发生设计变更的可能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。概括说来,就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。根据笔者经验,做好该三项工作后,设计变更的次数可以得到一个较好的控制。

  严格控制设计变更的发生主要是坚持是会审制度,由各个设计输入部门对设计变更进行会审,即“先研讨再测算最后决策”的控制原则,简单说来,先从技术上验证是否可行,然后从成本上验证是否可行,最后决策是否变更。

  要点五:注重设计的整合管理

  就设计工作而言,设计管理又是一种整合,要把规划、建筑、室内、景观、市政等设计单位整合起来,做到不矛盾不冲突,协调统一。比如风格的统一,就包括建筑形体、立面与景观与室内装饰风格的统一协调。比如人防区域设计与非人防区域设计的衔接;电力配电室、换热站等专业设备空间设计与建筑设计的衔接;室外的给水、暖、强电、弱电、燃气、污水、雨水各专业的综合管网设计。还有各种不同设计工作的组织安排与协调都应该按照项目管理的要求统一协调


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