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房地产广告宣传图片宜注明为“效果图”

2018-10-24 15:36:36

  《房地产广告发布规定》第十五条规定,房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的,应当在广告中注明。在房地产广告中,经常会使用一些虚拟或者实际的项目照片作为宣传图片,有的标注明为“示意图”或者“效果图”,有的标注为“实景图”。若房地产广告使用的宣传图片确为项目实景拍摄,将该图片标注为“实景图”并不违法。但是,从法律风险的防范角度而言,建议房地产企业谨慎标注“实景图”,宜统一标注“效果图”,原因在于以下几点:
 

房地产广告宣传图片宜注明为“效果图”
 

  第一,“示意图”与“实景图”的法律意义存在显著区别。《合同法》第十五条规定,商业广告为要约邀请,但商业广告的内容符合要约要素的,视为要约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。从文义解释角度而言,“示意图”或者“效果图”表明了图片的内容不是具体、确定的交房标准,应属于要约邀请;而“实景图”则明确了相关设施的具体内容或者交房标准,被认定构成要约的可能性较大。

  第二,实景拍摄的照片通常会进行后期处理。出于宣传效果或者实际排版的需要,多数实景拍摄的项目照片均会进行专业的后期处理,而处理的尺度是否合理、处理后的“实景图”是否与实景完全相符,却并非易于把握。2015年3月,佳洁士牙膏广告涉嫌虚假宣传,被上海市工商局处以603万元的行政处罚,原因在于,广告中声称“只需一天,牙齿真的白了”,而上海市工商局经调查发现,画面中的美白效果却是PS处理生成。[⑥]虽然房地产广告不如牙膏广告精细入微,但是由此亦给房地产开发企业以启示:若标注的“实景图”与实景存在“较大”差异,亦存在被认定为“误导消费者”的极大可能性。


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